VENDRE VOTRE TERRAIN
Un projet d’aménagement foncier peut être réalisé selon deux procédures, soit celle du permis d’aménager, soit celle de la déclaration préalable.
Pour connaître la procédure applicable, il faut partir des 2 critères suivants :
• La localisation du projet.
• La création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au projet.
Un permis d’aménager est exigé pour les projets qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au terrain ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. C’est le cas du lotissement.
A contrario, sont soumis à une simple déclaration préalable (quel que soit le nombre de lots) tous les projets, dès lors qu’il n’y a pas création ou d’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au projet et que l’on ne se trouve pas dans un site classé ou sauvegardé. C’est le cas de la division de parcelle.
Exemple
Le lot dans cette localité sera vendu 160 000€.
La somme pour les 6 lots sera de 960 000€.
LOTI PROMOTION peut vous en offrir 320 000€, versés entre 9 et 12 mois après le premier contact.
LOTI CONCEPT peut vous permettre de faire un double bénéfice :
– lié à l’optimisation du terrain en vente par lots
– lié à l’optimisation des coûts de transformation du terrain brut en terrain construit
Notre travail vous coûtera :
- Pour la partie « conception » (élaboration de projet, dépôt de permis, bornage, taxes en mairie,
taxes EDF, taxes France Telecom) : 120 000€ - Pour la partie « travaux » : 270 000€
- Pour les parties « honoraires » : 35 000€
- Total : 425 000€
Vous vendrez les lots 960 000€.
Votre bénéfice sera de 960 000 – 425 000 = 535 000€, versés entre 18 et 24 mois après le premier contact avec LOTI CONCEPT.
Dans cet exemple, nous vous aurions permis de gagner 215 000€ supplémentaire grâce au procédé unique LOTI CONCEPT !
EN LOTISSEMENT
Un lotissement est défini par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme comme suit : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (V. n° 4 à 13).
Le champ d’application du lotissement est défini par l’article R. 442-2 du Code de l’urbanisme : « Toute division constituant un lotissement et non soumise à permis d’aménager nécessite une déclaration préalable (..) si l’unité foncière a été divisée sans déclaration préalable, l’article R. 442-2 du Code de l’urbanisme rend possible sa régularisation. ».
La création des lots implique, outre la procédure administrative, la réalisation de travaux de voirie et de réseaux divers pour desservir chaque lot ; l’extension des réseaux publics pour le raccordement en eau, en électricité ; en fonction des besoins, la création d’équipements collectifs d’assainissement, de réseaux de télécommunication, d’équipements de défense contre l’incendie.
Durée de retour sur investissement : environ 1 an 1/2 à 2 ans
PROCEDURE ADMINISTRATIVE
Réalisation d’un cahier des charges : programme détaillé des travaux poste par poste.
Réalisation d’un règlement de lotissement.
Pré-demande de permis d’aménager : détail de la disposition des parcelles, des réseaux d’égout, de téléphone, de voirie, d’équipements collectifs (unicité LOTI CONCEPT pour s’assurer que la demande de permis d’aménager sera acceptée).
Demande de permis d’aménager : formulaire de demande, règlement de lotissement, plan topographique, plan de morcellement, plan des réseaux, plan de situation, plan de masse, une notice descriptive et le cahier des charges détail de la disposition des parcelles, des réseaux d’égout, de téléphone, de voirie, d’équipements collectifs (déposé en mairie, durée d’instruction = 3 mois).
Demande d’ouverture de dossier pour les réseaux (déposé chez ENEDIS, VEOLIA, FRANCE TELECOM, Mairies).
Demande d’obtention des conformités.
EN DIVISION PREALABLE
• Une division de parcelle consiste à séparer une parcelle en plusieurs morceaux :
– vous avez un terrain très étendu où vous avez une maison et un terrain, mais l’ensemble est difficile à vendre, car trop cher. Vous choisissez de le diviser pour le vendre en plusieurs parcelles plus accessibles pour les acquéreurs potentiels ;
– vous avez un terrain que vous n’utilisez que partiellement. Vous conservez une partie du terrain et vendez le reste.
Son champ d’application est fixé à l’article L. 442-3 du Code de l’urbanisme : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable ».
Cette opération a le vent en poupe depuis la loi ALUR qui a facilité la constructibilité des terrains, notamment en supprimant le coefficient d’occupation des sols ; les communes y sont le plus souvent favorables, car la densification urbaine est synonyme de rentrées fiscales supplémentaires.
Durée de retour sur investissement : environ 6 mois
PROCEDURE ADMINISTRATIVE
Bornage contradictoire par un géomètre-expert : obligatoirement avec convocation des voisins, donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal de bornage (en cas d’opposition, le tribunal de grande instance
est saisi pour obtenir un bornage judiciaire – compter 1 an)
Déclaration préalable de division : informer aux instances municipales la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une division parcellaire pour vérifier la constructibilité du nouveau terrain ; la demande doit comporter un plan de situation du terrain, un plan sommaire des lieux, un croquis, un plan coté dans les 3 dimensions de l’aménagement projeté (délai d’instruction = 1 à 2 mois, validité = 2 ans)
Pré-demande de permis d’aménager : détail de la disposition des parcelles, des réseaux d’égout, de téléphone, de voirie, d’équipements collectifs (unicité LOTI CONCEPT pour s’assurer que la demande de permis d’aménager sera acceptée)